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RECIV - Real Estate Circular Increment Value

STATUS QUO/ HERAUSFORDERUNG

Eine ökologisch nachhaltige Immobilien-Bauweise wird aktuell von Nutzer*innen, Investor*innen und Finanzierer*innen im Wesentlichen als unternehmerischer Beitrag zur CO2-Reduktion und somit zur Erreichung der Klimaziele sowie unternehmensinternen Nachhaltigkeitsziele gesehen. Im Vergleich zu einer konventionellen Immobilie werden damit für das Unternehmen als gewerblichen Immobiliennutzer Imagegewinne, eine bessere Marktpositionierung bzw. Reputation bei Kund*innen, Mitarbeiter*innen und der Öffentlichkeit verbunden.

Immobiliennutzer*innen gehen zusätzlich davon aus, dass mit einer ökologisch nachhaltigen Bauweise im Vergleich zur konventionellen Bauweise das Wohlbefinden und die Zufriedenheit von Mitarbeiter*innen und anderen Nutzer*innen gesteigert werden kann.

Gleichzeitig sind aktuell mit einer ökologisch nachhaltigen Bauweise regelmäßig Mehrkosten im Vergleich zur konventionellen Bauweise verbunden, was die Bereitschaft von Bauträger*innen, Projektentwickler*innen und Nutzer*innen zur Realisierung bzw. die Bereitschaft von Immobilienunternehmen und Banken zur Investition und Finanzierung einer solchen Immobilie reduziert.

Insgesamt bedeutet das, dass obwohl die ökologischen Vorteile einer nachhaltigen Bauweise bei Immobilien von Nutzer*innen, Investor*innen und Finanzierer*innen verstanden und akzeptiert werden, eine Realisierung aus ökonomischen Gründen deshalb ausbleibt, weil die Herstellungskosten einer ökologisch nachhaltigen Bauweise im Vergleich zu einer konventionellen Bauweise heute noch höher sind und für Rendite- und Nutzungsentscheidungen von Bauherr*innen und Investor*innen lediglich der Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie nach bisherigen Wertparametern betrachtet wird. 

LÖSUNGSANSÄTZE

1. Objektbezogene Bewertung

Berücksichtigung der individuellen Nachhaltigkeit in der Markt- bzw. Renditebewertung der Immobilie im Vergleich mit einer konventionellen Immobilie

(Hinweis: Der Lösungsansatz 1, ob und auf Basis welcher Parameter die individuelle Nachhaltigkeit der Immobilie in Bewertungsgutachten abgebildet und so ein werterhöhender Effekt auf den Marktwert der nachhaltigen Immobilie erreicht werden kann, ist nicht Gegenstand von RECIV.)

2. Unternehmensbezogene Bewertung:

Berücksichtigung der finanziellen und nicht-finanziellen Mehrwerte aus der Nutzung der nachhaltigen Immobilie in den Unternehmenskennzahlen (Finanzen und Controlling) und der Unternehmensbewertung des gewerblichen Immobiliennutzers im Vergleich zur Nutzung einer konventionellen Immobilie

Im Lösungsansatz 2 erfolgt eine Gesamtbetrachtung der Kosten und Benefits des gewerblichen Unternehmens aus der Immobiliennutzung. D.h. neben den „klassischen“ finanziellen Kostenfaktoren einer Immobiliennutzung, wie Miete, Nebenkosten und Betriebskosten, werden zusätzlich „qualitative“ nicht-finanzielle Faktoren betriebswirtschaftlich quantifiziert und in einer „Gesamt-Finanzplanung“ verarbeitet.

Für die Erstellung einer „Gesamt-Finanzplanung“ müssen dabei

• nicht finanzielle Wertfaktoren, wie z.B. Mitarbeiter*innengesundheit oder Mitarbeiter*innenzufriedenheit, in finanzielle Wertfaktoren, wie Kostenreduktion oder Umsatzsteigerung, transformiert werden und
• deren Auswirkungen auf folgende Unternehmenskennziffern berechnet werden:
• Unternehmensergebnis (-> Einjahresbetrachtung; kurzfristiger Horizont),
• Liquiditätsplanung (-> Mehrjahresbetrachtung; mittel- bis langfristiger Horizont) sowie
• Unternehmenswert bzw. die Unternehmensbonität (-> Mehrjahresbetrachtung; mittel- bis langfristiger Horizont)